LOS GASTOS DE HIPOTECA QUE PUEDES RECLAMAR.

Cuando vas a tu banco y preguntas ¿Qué gastos de constitución de hipoteca me deberían devolver? La respuesta será una completa negativa a la devolución de cualquier euro invertido en la constitución de la hipoteca, y además intentarán convencerte de que es imposible reclamarlo, obviamente no es cierto. Los bancos son entidades que quieren proteger sus intereses y si todos reclaman ese derecho y entre todos conseguimos eliminar dichos gastos ellos perderán rentabilidad. Así que no les hagas ni caso.

Mediante el presente artículo vamos a analizar los gastos de constitución de Hipoteca que son reclamables y por qué lo son, así podrás comprobar que se puede lograr, y que no es tan difícil como parece.

Normalmente la cláusula que los imputa exclusivamente al deudor describe los siguientes gastos:

1.    Los gastos preparatorios: Tasación del inmueble y verificación situación registral

2.    Los aranceles notariales y registrales:

3.    Gastos y Tributos derivados de la hipoteca.

4.    Gastos derivados de la conservación del inmueble hipotecado y el pago de la prima de seguro de vida y daños.

5.   Gastos y costas de los procedimientos judiciales (y extrajudiciales).

6.    Gastos de gestoría.

1.- EN RELACIÓN A LOS GASTOS PREPARATORIOS:

Por un lado, la tasación y los gastos de verificación registral benefician al consumidor ya que justifican ante el banco el valor del inmueble que se pretende hipotecar, por lo que en principio no son reclamables.

Pero cualquier otro gasto preparatorio deberá ser abonado por aquella parte a quién beneficie o que esté obligada a su pago, por lo que dependerá del tipo de gasto.

2- ARANCELES NOTARIALES Y REGISTRALES:

NOTARÍA

La escritura notarial siempre se realiza a favor de la ENTIDAD.

La Norma sexta del Anexo II del Arancel de los Notarios, dice:

“la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.

¿y quién es el interesado?

Indudablemente el banco, ya que no es necesario elevar a público el préstamo con garantía hipotecaria, por lo que solo se realiza si alguien tiene un interés al respecto, y el banco adquiere muchos beneficios de elevarlo a público, porque: obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. Por lo que, su elevación a pública solo beneficia a la entidad.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Remitiéndonos a la argumentación anterior, la Norma octava del Anexo II del Arancel de los Registradores de la Propiedad, dice que:

“1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado.”

Como en el caso anterior, la inclusión en el Registro del préstamo con garantía hipotecaria es potestativa y el único interesado sigue siendo el banco, por los mismos motivos que expuestos con respecto a los aranceles notariales.   

3- GASTOS Y TRIBUTOS DERIVADOS DE LA HIPOTECA.

Según el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

“Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.”

Por lo que podemos decir que corresponde al empresario por deducción de lo expresado en los gastos de notaría y registro.

Además, se considera como abusiva las estipulaciones que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Aunque la jurisprudencia no se termina de aclarar si dichos gastos deben de ser devueltos.

4- LOS GASTOS DERIVADOS DE LA CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE Y LA PRIMA DE SEGURO DE VIDA Y DAÑOS.

Estos gastos no son reclamables, y por tanto su estipulación no es abusiva, ya que deriva  de la obligación de conservación del inmueble hipotecado.

5- GASTOS Y COSTAS DE PROCEDIMIENTOS JUDICIALES (Y EXTRAJUDICIALES).

Las cláusulas que las imponen son nulas sin más.

6- GASTOS DE GESTORÍA

Estos gastos solo son reclamables al banco en caso de que fuera éste y no el cliente el que eligiera la gestoría con la que tramitar la hipoteca; Por ejemplo, si el está en Madrid y los clientes residen en Málaga es obvio que no ha sido el cliente el que la ha contratado.

Por lo que si pretendes reclamar los gastos de constitución de tu hipoteca debes de tener en cuenta lo explicado, pudiendo tú mismo calcular cuánto de deberían devolver. Olvida preguntar en tu Banco, las entidades protegen sus intereses no los tuyos y te intentarán convencer de que es imposible reclamar, pero nada más lejos de la realidad.

Toma las riendas de tus derechos.