En
primer lugar hemos de recalcar que NO todas las viviendas Protegidas, pueden
ser arrendadas. La posibilidad o no de arrendar la vivienda dependerá del
Régimen Legal de Protección de la vivienda y las limitaciones o exclusiones
establecidas por la normativa para constituir un contrato de arrendamiento, las
cuales incluyen, en determinados casos, la necesidad de cancelación del
préstamo cualificado/convenido obtenido, así como la devolución de las ayudas
financieras que, en su caso, se hubieran obtenido.
En
caso de poder celebrarse el arrendamiento, el contrato se habrá de atener a
ciertos requisitos, pero el que nos interesa en el presente caso es el de la
ESTIPULACIÓN DE LA RENTA. La legislación autonómica regulará la renta máxima
que los propietarios pueden cobrar a los inquilinos, pero ¿Qué pasa cuando se
ha acordado un precio superior?
¿Qué
prevalece? ¿La renta pactada entre las partes o la estipulada como máxima en la
legislación?
Efectos
de la cláusula que establece una renta superior a la permitida
administrativamente en las viviendas VPO:
El
apartado 5.º de la Disposición Adicional 1.ª de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994 relativa al régimen de viviendas de protección oficial, dispone
que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas
las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
En
aplicación de tal precepto, la Sala del Tribunal Supremo ha declarado en
sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC n.º 1907/2004 ) lo siguiente:
Que
la Disposición Adicional mentada establece un régimen especial para los
arrendamientos de viviendas VPO, como una excepción a los demás contratos
sujetos a su regulación, por lo que no es un contrato de arrendamiento normal.
Y TODOS los contratos de arrendamiento VPO, hasta los anteriores a la
publicación de la ley, se han de atener a dicha Disposición.
Por
lo que, las cláusulas que imponen una renta superior a la estipulada como
máxima por la Comunidad Autónoma, son NULAS y obliga a las partes a acomodar la
renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con
devolución de lo pagado en exceso.
Dado
lo anterior, y como la obligación de pagar una renta superior es nula, en caso
de encontrarse en esa situación, la ley obliga a las partes a acomodar la renta
a la legislación sobre viviendas de protección oficial. Así pues, si el
arrendatario pagare EXCLUSIVAMENTE la cantidad legalmente estipulada, no
incumpliría el contrato y NO se le podría desahuciar por falta de pago, ya que
en tal caso, el inquilino estaría simplemente cumpliendo con la legislación.
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